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이달부터 보유세 고지서 날아온다…'절세 매물' 나올까

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이달부터 보유세 고지서 날아온다…

'절세 매물' 나올까 


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7·9월 재산세, 12월 종부세 '보유세 시즌'…내년 양도세 장특공제 혜택도 축소


하반기 매물증가 전망에 전문가들 "크게 늘지 않을 것"…추가대책 등이 변수


서울지역 집값이 일부 강남권을 중심으로 상승 전환한 가운데 올해 보유세, 양도세 등을 줄이기 위한 절세 매물이 하반기 주택시장의 변수로 떠오르고 있다. 


이달부터 연말까지 재산세, 종합부동산세 고지서가 잇달아 날아오고 내년부터는 1주택자라도 실거주가 2년 미만인 주택에 대해서는 장기보유특별공제 혜택이 대폭 축소됨에 따라 절세 매물이 나올 가능성이 있다는 것이다.


전문가들은 6월 1일 보유세 과세기준일이 지나면서 상반기에 보유세 회피 매물은 상당수 정리됐을 것으로 보고 있다. 


그러나 이달부터 본격적으로 보유세 납부 시즌에 들어가면서 종부세 납부가 어려운 일부 은퇴자 매물이나 장특공제 혜택을 누리기 위한 양도세 절세 매물이 일부 나올 수 있다고 예상한다.


◇ 거주 못채운 1주택자, 장특공제 80% 받으려면 연내 팔아야 유리


 정부는 지난해 9·13 대책에서 9억원 초과 고가 1주택자에게 부여하는 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 '실거주자' 중심으로 전환하면서 거주하지 않은 주택에 대한 혜택을 대폭 축소했다. 


종전에는 1주택자의 경우 거주 여부·기간과 관계없이 10년 이상 보유하면 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 깎아줬지만, 내년 1월부터는 '2년 이상 거주'를 하지 않은 경우 일반 장특공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지만 공제된다. 


지방에서 서울 등으로 '원정투자'를 한 경우는 물론이고, 지방·해외 근무 등의 목적으로 집을 사두고 2년 이상 해당 주택에 거주를 못했다면 현행 수준의 장특공제 혜택은 받을 수 없는 것이다. 


일단 양도세 측면에서 보면 장기간 보유는 했지만 2년 이상 거주를 못하고 1∼2년 내 집을 팔아야 하는 사람이라면 올해 말까지 매도하는 게 유리할 수 있다. 


김종필 세무사에 따르면 1985년 4억원에 매입한 비거주 주택을 30억원에 판다고 가정할 경우(1주택자) 올해 납부할 양도세는 1억3천75만원 정도지만, 내년 1월에는 4배가 넘는 5억4천700만원이 부과돼 4억원 이상 부담이 커진다.


이 때문에 앞으로도 거주가 불가능한 주택은 하반기에 일부 매물로 나올 수 있다.


그러나 당장 매도 계획이 없는 경우라면 일단 보유한 뒤 장기적으로 2년 거주 요건을 채운 뒤 파는 것도 방법이어서 생각만큼 절세 매물이 많지 않을 것이라는 의견이 많다. 


NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 "앞으로 집값이 급락할 가능성이 없다고 본다면 절세 목적으로 나오는 매물도 많지는 않을 것"이라며 "확실하게 거주계획이 없거나 투자 포트폴리오 차원에서 주택을 정리해야 하는 경우에만 매물이 나올 것 같다"고 말했다.


◇ 종부세에 놀란 다주택자, 매물 내놓을까 


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이달부터 보유세 납부가 본격화됨에 따라 다주택자 또는 은퇴자 등이 보유세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓을지도 관심이다. 


재산세는 매년 7월과 9월 두 번에 나눠 부과되는데 조만간 고지서가 날아와 이달 중순부터 납부가 시작된다.


재산세는 세부담 상한이 전년도 세액의 105∼130%여서 올해 공시가격이 아무리 많이 올랐어도 재산세 부담 증가분은 작년 납부액의 최대 30%를 넘지 않는다. 


관건은 종합부동산세다. 12월부터 납부하는 종부세는 국세청이 11월 하순에 고지서를 발송하는데 올해 공시가격이 급등한 지역에선 종부세 부담이 상당히 늘어날 전망이다.


일단 고가주택에 대한 종부세율이 높아진데다 청약조정지역내 2주택 보유자는 종부세 세부담 상한이 200%, 3주택 이상 보유자는 300%에 달해 재산세보다 훨씬 세 부담이 크다.


부동산 전문가들은 올해 종부세 고지서가 날아오면 공시가격이 작년보다 최대 2∼3배 오른 서울지역 단독주택 보유자 가운데 급여소득이 없는 은퇴자들을 중심으로 주택 매도 여부를 고민하는 경우가 적지 않을 것으로 예상한다. 


올해 공시가격이 상대적으로 덜 올랐거나 변동없는 1주택 보유자도 안심할 수 없다. 


종부세 과표 산정시 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 높아지면서 올해 공시가격이 오르지 않은 곳도 종부세 부담은 커진다.


올해 공시가격이 23억7천600만원으로 작년보다 23.75% 오른 서울 강남구 수서동의 한 주택은 종부세(농어촌특별세 포함)가 지난해 319만원에서 올해 629만원으로 2배 가까이 증가한다. 공정시장가액비율이 작년 80%에서 올해 85%로 오른데다 공시가격 상승분까지 반영된 결과다.


올해 집값이 안정돼 내년에 공시가격이 오르지 않더라도 이 집의 보유세는 증가한다. 내년도 공정시장가액비율이 90%로 올라가면서 내년 납부할 종부세는 985만원으로 올해보다 57% 증가한다.


재산세를 합한 보유세 총액도 올해 1천437만원에서, 내년에는 1천793만원으로 25% 늘어난다.


국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장은 "공정시장가액비율은 내년에 90%, 2021년 95%, 2022년에는 100%까지 증가해 공시가격이 올해와 동일해도 이 집의 종부세와 재산세는 2022년에 2천만원으로 늘어나게 된다"며 "급여 등 다른 소득이 없거나 주택을 여러 채 보유한 경우라면 보유세 부담이 만만찮을 것"이라고 말했다. 


그러나 당장 올해는 '버티기'를 선택할 가능성도 크다.


대부분은 보유세가 아직 감당할 만한 수준이라는 의견이 많고, 현재 2주택 이상부터 양도세가 중과돼 팔고 싶어도 팔기가 어렵다는 것이다. 


국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "양도세 중과 이후 다주택자들이 임대사업등록을 하거나 버티기에 들어가면서 시장에 매물이 쏟아지기 어려운 구조가 됐다"며 "최소한 올해까지는 보유세 부담 때문에 매물이 많이 늘어나진 않을 것"이라고 말했다.





◇ 2천만원 이하 주택 임대소득 분리과세도 변수


 종전까지 비과세였던 2천만원 이하 주택 임대소득에 대해 올해부터는 선택적 분리과세가 시행됨에 따라 임대소득자들이 바짝 긴장하고 있다. 


올해 분리과세 시행을 계기로 앞으로 주택 임대소득이 전면에 노출되고 과세가 현실화할 가능성이 커졌다고 보는 것이다. 


세무 전문가들에 따르면 최근 임대소득자 가운데 일부는 과세에 대비해 보증금을 올리는 등의 방법으로 월세 소득을 연 2천만원 이하로 맞추려는 움직임도 나타나고 있다. 


임대소득이 2천만원이 넘으면 급여 등 다른 소득과 합산하는 종합과세 대상이 돼 소득세액이 커지기 때문에 2천만원 이하로 줄이는 것이다.


그러나 임대소득 신고 자체를 번거롭고 불편하게 느끼는 중장년층 일부는 보유세 부담 등과 맞물려 주택 매도를 결정할 가능성이 있다고 전문가들은 예상한다.


올해 발생한 임대소득은 내년 5월 종합소득세 확정신고 기간까지 신고해야 한다. 


김종필 세무사는 "올해까지는 눈치보기가 진행될 수 있으나 내년 국세청의 소득세 부과 성과에 따라 주택 수를 줄이고 정리하려는 움직임이 본격화될 것"이라며 "양도세 중과 등으로 양도차익이 적은 지방 주택을 우선 매도하는 등 포트폴리오를 재구성하려는 움직임이 있을 수 있다"고 말했다.


박원갑 전문위원은 "최근 서울은 집값이 강보합세로 돌아서면서 매물이 줄고 있는 상황"이라며 "하반기 세제개편안, 정부 추가 대책에 따라 절세 매물의 향배도 달라질 수 있다"고 말했다. 



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